LA DACIÓN EN PAGO DE LA DEUDA HIPOTECARIA
Por todos son conocidos los artículos de los diferentes marcos legales que consideran a la vivienda como un derecho fundamental. Empezando por la Declaración Universal de los Derechos Humanos, que en su artículo 25 específica que "toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le garantice así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; (...)" y siguiendo por las Constituciones de numerosos países. A pesar de todas estas declaraciones de buenas intenciones, el derecho a la vivienda es una asignatura pendiente en la mayoría de zonas del planeta.
Durante las últimas décadas, con la creciente urbanización del planeta, han aumentado las dificultades de la población para tener una vivienda digna. Este conflicto lo encontramos tanto en los asentamientos precarios de África, Asia o America Latina, como en las calles de las principales capitales europeas, donde cohabitan los sin techo con los lujosos apartamentos. Si no se adopta ninguna medida correctiva, los asentamientos precarios, se convertirán el la vivienda habitual de una parte importante de la población mundial.
Concretamente en el estado español, la especulación inmobiliaria generó en las últimas décadas un alza desmesurada del precio de las viviendas, que dificultó que las familias pudiesen acceder a una casa. En estos momentos el precio de la vivienda ha bajado, pero la disposición económica de gran parte de la población se ha depauperado debido a la crisis y el acceso a la vivienda sigue siendo muy difícil.
A esta situación hay que añadir que muchas familias que adquirieron viviendas con préstamos hipotecarios, se encuentran en la coyuntura de no poder seguir pagando esas hipotecas. Para sorpresa de todos los ciudadanos descubrimos que no parece suficiente devolver el inmueble para liberarse de la deuda. Aquello que hace cuatro años nos repetían banqueros, medios de comunicación, políticos y otros entendidos en la materia, sobre que una vivienda era una inversión segura y que, si nos iban mal las cosas, siempre podríamos venderla, recuperar lo invertido e incluso tener beneficios, no sólo no es así, sino que venimos a descubrir que la ley hipotecaria de nuestro país nos obliga a devolver la vivienda, ahora valorada por mucho menos de lo que la compramos, además de seguir pagando una hipotética deuda con el banco.
¿A quién le fueron explicadas estas obligaciones cuando firmó una hipoteca? Parece, más que una broma de mal gusto, un perverso engaño.
Concretamente, la ley hipotecaria española –en su Artículo 140– deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura de constitución de la hipoteca, que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, las responsabilidades del deudor quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, sin alcanzar a los demás bienes. En caso de no haber realizado este pacto entre deudor y acreedor, según lo dispuesto en el artículo 105 de la misma ley, la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones sin alterar la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.
La dación en pago, es decir la devolución del inmueble hipotecado a cambio de la deuda, es la práctica que funciona en la gran mayoría de países. Si comparamos la normativa europea que regula este tipo de situaciones, queda en evidencia el maltrato jurídico que reciben los ciudadanos españoles en relación a otros países.
Asimismo, las promotoras y constructoras sí que ejercen la dación en pago de sus inmuebles. Cuando una de estas empresas quiebra y no puede hacer frente a los créditos e hipotecas que ha adquirido con los bancos, las entidades bancarias se quedan con la promoción en cuestión. El gran porcentaje de pisos que tienen ahora las entidades financieras para vender proviene de empresas constructoras y promotoras que han quebrado. Es decir, de las 100.000 viviendas sin vender que hay ahora como stock en Cataluña un porcentaje muy importante proviene de las empresas constructoras que, al no haber podido hacer frente a los pago bancarios han tenido que entregar los pisos a los bancos. En estos casos la dación en pago de la hipoteca sí ha sido aceptada.
Por otro lado, es inadmisible que los bancos y cajas que han recibido rescates financieros tengan miles de pisos vacíos sin ninguna función social. Los gobiernos deberían obligar a estas entidades a que pongan su parque de viviendas vacío en alquiler social obligatorio si desean seguir obteniendo ayudas públicas.
En este sentido, algunos juzgados ya han empezado a generar jurisprudencia en apoyo a los ciudadanos con dificultades, dictando resoluciones que anulan el embargo a dos ciudadanos que habían perdido su casa por impago de la hipoteca, a los cuales su banco, continuaba reclamando el préstamo una vez que el piso había sido adjudicado en subasta. Estas sentencias, consideran un abuso de derecho embargar a los antiguos propietarios una vez que han perdido la propiedad, abuso que permite un enriquecimiento injusto por parte de los bancos. Añaden el siguiente razonamiento: “los economistas están de acuerdo en considerar que la pérdida de valor de los inmuebles las han provocado las mismas entidades bancarias con su mala gestión del sistema financiero.”
Ahora bien, el problema de acceso a la vivienda de los ciudadanos, no se soluciona con la dación en pago de la hipoteca, puesto que también con esta propuesta la familia en cuestión se queda sin vivienda y en la calle. Para facilitar el acceso a la vivienda a las familias en este momento de fuerte crisis, habría que establecer nuevas fórmulas de negociación con las entidades financieras y de acceso a la vivienda. Fórmulas que pasan por negociar los pagos de la hipoteca con los bancos hasta que la familia recupere su poder adquisitivo, o realizar moratorias de varios años a los parados con hipotecas.
También es necesario proponer nuevas formas de tenencia, como el alquiler con opción de compra o el derecho de superficie. Esta última opción, permite a los ciudadanos adquirir el uso de la vivienda durante un tiempo determinado (por ejemplo 75 años), pero deja en manos del promotor la propiedad del suelo. Una vez agotado este periodo de tiempo, la vivienda retorna a manos del propietario del suelo.
Otra posibilidad es la propiedad compartida. Se trata de una figura que se utiliza en el Reino Unido desde 1979. Esta fórmula permite al comprador pedir pequeñas hipotecas para la adquisición de una vivienda. Al mismo tiempo que paga una pequeña cantidad de dinero por la hipoteca, también abona un alquiler mensual al propietario. Una vez liquidado el préstamo, puede escalar en "el dominio de la propiedad solicitando una nueva hipoteca y así consecutivamente hasta pagar la totalidad de la vivienda". Se trata de una fórmula a medio camino entre la propiedad y el alquiler.
Como conclusión: nos parece inmoral que las deudas de las hipotecas sobre las viviendas no se puedan saldar devolviendo la vivienda al banco, pero creemos que los ciudadanos no sólo tenemos derecho a la dación en pago de la deuda, sino que seguimos teniendo derecho al acceso a la vivienda y los gobiernos están obligados por nuestros marcos legales a establecer los mecanismos necesarios para garantizarnos ese derecho a los ciudadanos.
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